Parlando di un appartamento in un condominio a New York (e in USA), i costi di manutenzione vengono chiamati “common charges”. Insieme alle tasse ( real estate taxes abbreviato RET) questi sono i costi mensili a carico del padrone. (Le tasse in realtà si pagano trimestralmente o volendo anche annualmente, ma vengono nominate nella quota parte mensile).
I consigli d’amministrazione di questi condomini (condo boards) sono, come potete immaginare, sempre alla ricerca di maniere per mantenere i costi bassi ma nel contempo offrire servizi che mantengano alto il valore dell’immobile.
Questo mese il giornale The Real Deal ha preparato una classifica dei condomini a Manhattan con il minor costo di manutenzione mensile fino a considerare quelli più cari. Le common charges spaziano nella fascia che va da poco meno di $1 a piede quadrato fino ai $4 circa.
Il palazzo con il minor costo è 15 Broad Street, proprio di fronte alla borsa di New York, i quali interni sono stati disegnati da Philippe Stark. Le common charges sono in questo caso 92 centesimi a piede quadrato ma nonostante ciò il palazzo offre servizio di portineria, concierge, palestra, una terrazza comune etc. Un importante fattore che riduce i costi a piede quadrato è la grandezza del palazzo. In questa maniera, come nel caso di 15 Broad dove ci sono 382 grandi appartamenti, è possibile suddividere i costi comune su una metratura maggiore e chiaramente ridurre il prezzo a piede quadrato.
Gli altri condomini che seguono nella classifica dei meno costosi sono: Atelier (Midtown West) con 97 centesimi al piede quadrato, Alexander (Midtown East) con 99 centesimi, Hudson Hill Condos (Midtown West) con $1,04, Rushmore (Upper West Side) anch’esso con $1,04.
I palazzi con i costi più alti invece sono: Cove Club (Battery Park City) con $3,98, Baccarat (Midtown West) con $3,88, Trump International Tower (Central Park West) con $3,63.
Una strategia attraverso la quale un condominio può cercare di controllare i propri costi è l’utilizzo dei membri del consiglio d’amministrazione.
Il condo board può agire in maniera proattiva e controllare che l’azienda che gestisce la manutenzione del palazzo (chiamata management company, un’entità esterna pagata dal condominio) svolga il lavoro in maniera efficiente e senza sprechi; dall’altro lato il palazzo può cercare maniere per fare entrare soldi in cassa (per esempio affittando spazi comuni per eventi privati).
Un altro ovvio modo per tagliare i costi è quello di eliminare lo staff non necessario. La forza lavoro è l’elemento che pesa di più sul budget.