Nella sua ultima lettera ai suoi azionisti, Buffett ha citato un gruppo di negozi (retail strip) comprati nel 1993 e siti nel Greenwich Village come uno dei suoi migliori investimenti di lungo periodo.

Quando l’oracolo di Omaha decise di investire nel progetto, c’erano graffiti sulle finestre dei 37 negozi e tutto era in saldo. La situazione non era delle più rosee. La proprietà sulla 8th street fra University Place e Broadway, con una porzione su 9th street, accoglieva un agglomerato di diversi commercianti che non avevano molto “sex appeal”. Chi pagava di più al piede quadrato/anno, $12 in affitto, era Woolworth (ormai defunto).

Balzando al giorno d’oggi, la proprietà grande 73.700 piedi quadrati (7.000 metri quadri circa), ribattezzata anche “University Walk”, comprende oggi 29 negozi fra i quali ci sono nomi di catene nazionali di successo come Chipotle, Cosi, Staples e Duane Reade e nomi trendy come Crumbs e Knickerbocker Bar & Grill.

L’immobile ha creato negli anni un rendimento di 10 volte il contante investito ($8,2 milioni) nel 1993.

L’anno scorso Buffett ringraziò con una email il costruttore Larry Silverstein per averlo contattato al momento dell’investimento per offrirgli una quota dello stesso. Ma furono altri partners nell’investimento, la famiglia Rose, a trasformare il gruppo di negozi derelitti.

L’immobile nel 1991, il periodo del Savings and Loan Crisis, si presentava in stato precario. La società che lo aveva in gestione era Brookhill Group la quale riporta che 30 dei 37 negozianti non pagavano l’affitto all’epoca.

Ma nei due anni che portarono all’asta del 1993 le cose cambiarono; tutti i negozianti pagavano l’affitto, l’introito era raddoppiato e il 57% dei contratti di locazione era stato rinnovato, esteso o rinegoziato.

Quindi l’acquisizione del 1993 per un valore totale di $20,2 milioni con una componente di equity di $8,2 milioni. La famiglia Rose intervenne nella gestione delle locazioni e la famiglia Malkin nella gestione dell’immobile. Gli altri, incluso Buffett, rimasero investitori passivi.

Ma nonostante ciò la proprietà aveva bisogno di una bella ripulita. Nel tempo, e con pazienza, i nostri investitori hanno aspettato il momento del rinnovo delle locazioni per costringere i negozianti a migliorare l’aspetto dei singoli negozi se volevano rimanere, altrimenti: fuori!

Presto i prezzi di locazione arrivarono a $75-$100 al piede quadrato/anno. Il mix di locatari migliorò quindi sempre di più, grazie alla selettività dei nuovi padroni.

Una bella storia immobiliare insomma.

Alla fine della sua lettera ai suoi azionisti Buffett dice che i suoi partners nell’investimento hanno fatto un ottimo lavoro nel gestire la riabilitazione dell’immobile e che lui personalmente non l’ha ancora visitato!