La costruzione di nuovi palazzi dedicati al solo affitto (cosiddetti “rental building”) è in una fase di forte crescita; la quale si protrarrà per i prossimi 20-24 mesi, periodo in cui i progetti concepiti negli scorsi anni verranno alla luce. A Manhattan (in particolare a sud della 96esima strada) si stima saranno disponibili quest’anno 4.152 nuovi appartamenti rental; l’anno scorso ne arrivarono sul mercato 3.313; nel 2016 la stima è addirittura di 8.800 nuove unità rental (dati Citi Habitats).

Questo apparente boom dei rental buildings potrebbe far pensare a un intasamento del mercato, in realtà se si studiano le statistiche, il numero di appartamenti che saranno costruiti è solo una piccola percentuale della reale necessità di nuovi alloggi. La domanda sarà più che sufficiente ad assorbire la nuova offerta.

I due progetti che porteranno sul mercato la maggior parte della nuova offerta di appartamenti rentals quest’anno sono situati all’estremo ovest di Midtown Manhattan vicino al fiume Hudson: uno sulla 42esima strada (costruito da Moinian Group) e l’altro con una forma che richiama una piramide sulla 57esima strada (costruito da Durst Organization), insieme daranno alla luce 1.883 appartamenti.

Questo trend di espansione si invertirà nel 2017 quando i nuovi appartamenti rental ad arrivare sul mercato scenderanno a 7.540 (quindi -14% rispetto alla stima 2016). Una delle ragioni per questa inversione di tendenza pare essere il costo dello spazio edificabile, inteso come terra e/o diritti d’aria, i quali essendo diventati molto costosi sembrano dare più ragione allo sviluppo di condominiums (edifici quindi dedicati alla vendita al privato) nell’ottica del costruttore. Allo scorso autunno, lo spazio edificabile nell’area centrale di Manhattan aveva raggiunto un prezzo di $548 al piede quadrato, un +23% rispetto all’anno precedente, secondo l’azienda Massey Knakal.

Uno degli effetti di questo aumentato costo per il costruttore sarà una crescita del livello minimo di affitto per un prodotto nuovo e lussuoso; si parla di $75-$80 al piede quadrato all’anno (quindi per un appartamento di 60 metri quadri la stima è $3.750 al mese circa). Chi paga certe cifre si aspetta una qualità di un certo tipo e uno stile di vita consono all’abitazione. Il livello delle finiture in palazzi rental quindi cresce anche solo rispetto a 5 o 6 anni fa. I palazzi vengono rinnovati in cicli sempre più brevi e la domanda per alta qualità nei dettagli genera prezzi d’affitto più alti. La stima di alcuni esperti è per un aumento del prezzo affitti fra il 5% e il 10% quest’anno.

Manhattan non è l’unico distretto di New York a vedere un buon aumento di appartamenti rental quest’anno. Brooklyn vedrà arrivare 6.527 nuove unità (contro le 3.000 del 2014, sempre secondo dati Citi Habitats). Nel Queens, la zona di Long Island City da sola vedrà l’arrivo di 1.800 nuove unità.

Se da un lato la costruzione di appartamenti rental a Manhattan è aumentata, è anche vero che dall’altro lato la proporzione di appartamenti rental sul totale dei costruiti (rental + condo) è diminuita in percentuale. L’anno scorso i rental hanno rappresentato il 58% del totale, quest’anno invece rappresenteranno il 41%. Ciò significa che le nuove costruzioni destinate alla vendita (condo) aumenteranno decisamente con 6.097 nuove unità. Mentre a Brooklyn e Long Island City la fetta dei nuovi rental sarà quest’anno addirittura l’80% del totale per la rispettiva zona, una tendenza quindi opposta a Manhattan.