Riaffiora l’andamento naturale nel mercato residenziale delle vendite; dopo il patatrac di Lehman Brothers nel settembre 2008 si era infatti creato, come sappiamo, un uragano di eventi che avevano alterato la stagionalità del mercato immobiliare.
Da questo anno invece è riemersa la primavera come periodo più attivo dell’anno, seguita da un rallentamento estivo, una buona ripresa autunnale e l’aspettativa di un calo fisiologico durante le feste natalizie.

Il rapporto per il terzo trimestre 2010 di Prudential Douglas Elliman dice che il valore medio di una vendita a Manhattan è salito del 12.4% rispetto al terzo trimestre 2009; ed il valore mediano è salito del 7.5% nello stesso periodo.
Nonostante ciò alcuni compratori esitano ancora nonostante le ovvie opportunità che si trovano di fronte ad i loro occhi.
Analizzando personalmente i dati raccolti dall’azienda Miller Samuel sono arrivato alle seguenti stime; ho tenuto in considerazione: i prezzi di vendita al piede quadrato (che sono di pubblico dominio) di tutti i coops e condos (le due categorie di proprietà residenziale) a Manhattan dal 2007 ad oggi, in particolare ho tralasciato appartamenti più grandi di 2 camere da letto, per avere un paniere omogeneo di dati; ed i prezzi di affitto al piede quadrato per lo stesso paniere. I due trimestri da notare sono il secondo 2008, il picco, ed il terzo 2010, il trimestre più recente;  in questo lasso temporale il prezzo di vendita a piede quadrato è sceso, per il paniere considerato, del 24% mentre il prezzo d’affitto a piede quadrato è sceso solo dell’11%. In buona sostanza possiamo dire che la redditività lorda è salita dal 4.3% al 4.8%. Serve ancora riflettere?

La ristrutturazione finanziaria per quanto riguarda proprietà commerciali è in ripresa. L’emissione di debito legato a questo tipo di immobili, dopo il picco di $230 miliardi toccato nel 2007, calò nel 2009 a soli $3 miliardi secondo lo studio di Cantor Commercial Real Estate.
Oggi invece una serie di costruttori e proprietari di prestigiosi edifici a Manhattan sembrano ben posizionati per rifinanziare un totale di $20 miliardi, secondo alcune stime, di debito con scadenza 2012 nell’area di New York City.

Nel settore affitti di proprietà commerciali a Manhattan: si assiste ad un consolidamento del mercato in questi ultimi mesi con affitti che si attestano in media attorno ai $40 a piede quadrato/anno in leggera salita fra Agosto e Settembre.
Gli esperti del settore dicono che, seppur l’attività si sia stabilizzata recentemente, ciò rappresenta comunque un notevole aumento rispetto al 2009.

Il sindaco di New York City, Bloomberg, per molti mesi taciturno sui nuovi programmi di sviluppo immobiliare e della infrastruttura della Grande Mela, ha nominato recentemente il suo uomo di punta incaricato allo sviluppo economico: Robert Steel, con un passato in Goldman Sachs.
La visione per la NYC del futuro comprende, oltre ai piani già annunciati in Aprile per la rivitalizzazione urbanistica di 578 miglia di costa affacciantesi sul fiume e l’oceano, lo sviluppo dell’area Willets Point, dell’isola davanti la Statua della Libertà, Governors Island, e Moynihan Station: un progetto portato avanti insieme allo stesso Stato di NY.
Bloomberg torna così alla ribalta per lasciare impresso ancor più nella storia il suo nome, durante il suo ultimo mandato come sindaco di New York; da quando fu eletto per la prima volta, nel 2002, ha cambiato destinazione d’uso a circa un quarto dell’area di New York City e sicuramente non è pronto a smettere.
Un progetto degno di nota, la quale approvazione fu legata a Bloomberg, è: Hudson Yards, nella parte sud ovest di Midtown, vicino Penn Station.
La quantità di edifici commerciali e residenziali costruiti li nei prossimi anni sarà da tenere d’occhio per valutare opportunità d’investimento.

Intanto il mercato degli affitti è in decisa ripresa, sempre secondo i dati Miller Samuel: nel terzo trimestre 2010 ci sono stati 8,593 appartamenti affittati a Manhattan contro 6,208 nello stesso periodo 2008.
Gli ultimi mesi sono stati segnati da una forte attività che ha coinvolto nuovi progetti come 2 Cooper Square vicino ad Astor Place.
2 Cooper è il simbolo di una nuova tendenza a costruire edifici dedicati agli affitti (rental) ma con qualità simili a condomini che di solito sono portati a termine con maggior cura verso i particolari.
Manhattan rimane una città dove molti affittano. L’affittuario medio sta diventando sempre più sofisticato ed apprezza un prodotto con le qualità di rifiniture di un condominio.
Non sembra che la costruzione di nuovi palazzi rental, quindi un aumento dell’offerta, stia avendo un impatto negativo sui prezzi degli affitti che sono invece cresciuti.
Il prezzo mediano di un appartamento a Manhattan è passato da $2,950, nel terzo trimestre 2009, a $3,000, nel terzo trimestre 2010.

Ed anche per questa volta è tutto Cari Amici.
Sono sempre a vostra disposizione per domande ed approfondimenti sul vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini