Non mi riferisco al biliardino elettronico con cui giocavamo da ragazzini. Un cosiddetto “flipper” è quella persona o società finanziaria che compra un immobile a puro scopo speculativo con il prospetto di rivenderlo velocemente guadagnandoci un bel gruzzoletto. Miami ha attirato molti investitori di questo tipo negli ultimi anni (inclusi quelli istituzionali) data la situazione di mercato con moltissimi appartamenti costruiti in aree ambite vicino alla costa. Fino ad arrivare alla situazione corrente con problemi legati all’offerta eccessiva arrivata sul mercato con diversi palazzi che devono ancora essere completati.
Prendiamo la zona di Brickell per esempio. Uno dei progetti più recenti è il palazzo chiamato Bond Brickell, una torre con 328 appartamenti che è stata ultimata lo scorso Agosto. 318 unità (quindi 97% del palazzo) sono state vendute. Delle 10 unità ancora da piazzare 4 sono listate sul mercato. Degli appartamenti venduti inizialmente ce ne sono ora 69 rimessi sul mercato dai “flippers”.
Durante le fasi di mercato in boom, i costruttori normalmente vendono tutte le unità all’utilizzatore finale o agli investitori in pochi mesi. Ma recentemente i costruttori si ritrovano con il problema delle unità invendute e i nostri “flippers” non riescono a rivendere. Nel caso di Bond Brickell, il palazzo deve competere con diversi grattacieli che sono in fase di costruzione o appena completati.
Circa 1.700 appartamenti saranno completati nei paraggi di Brickell entro i prossimi 12 mesi; ce ne sono ora qui sul mercato almeno 2.500. Nel 2016 ci sono state 1.017 transazioni sempre nella zona di Brickell e nel primo trimestre 2017 ce ne sono state 227. Se prendiamo questo ultimo dato come metro, ci troviamo di fronte a circa 34 mesi di “magazzino” disponibile.
Pare che i prezzi debbano calare ancora un poco per far sì che l’attività di vendita allunghi il passo per assorbire l’offerta in un periodo più ragionevole dei 34 mesi citati.
E per chi ha voglia di negoziare non c’è bisogno di aspettare che i prezzi calino ancora ;)