Le statistiche dicono che nel quarto trimestre 2011 il prezzo mediano di un appartamento venduto a Manhattan è stato $855.000, un incremento dell’1,2% rispetto allo stesso periodo nel 2010 (dati Miller Samuel).

Il flusso di stranieri che comprano casa a New York rimane solido; molti considerano l’investimento in America ed in special modo New York come più sicuro rispetto ad un investimento nel proprio Paese.
Le vendite hanno visto un incremento negli scorsi mesi a livello di contratti preliminari firmati. In Dicembre il numero è salito del 9% rispetto al mese precedente; in Novembre l’incremento rispetto ad Ottobre era stato 7%.

Titoli di Stato: un confronto con il Mattone
Storicamente gli investitori istituzionali scelgono di “parcheggiare” il loro denaro in titoli di stato (treasury notes), se hanno un profilo di rischio molto basso, oppure negli immobili, se desiderano un rendimento superiore.
Secondo la società Real Capital Analytics, la differenza fra le due tipologie d’investimento in termini di rendimento è la più grande fatta registrare negli ultimi dieci anni. In particolare c’è stato un picco in Settembre (questi i dati più recenti) quando il rendimento dei titoli di stato a 10 anni era attorno il 2% mentre il rendimento del settore immobiliare a livello nazionale era intorno il 7,1%.
Con l’inflazione al 3,9% (nei 12 mesi fino lo scorso settembre), i titoli di stato rappresentano un rendimento negativo in termini reali.
Ad un tratto l’immobile diventa molto più appetibile date le condizioni del mercato del debito.
Manhattan può essere paragonata ad un titolo di stato in versione immobiliare dato che è un mercato meno rischioso di tanti altri e dove c’è sempre una forte domanda. Per ciò i rendimenti qui sono leggermente più bassi rispetto ad altri mercati. Nonostante questo il rendimento di 5,42% offerto dal settore immobiliare commerciale a Manhattan è molto più competitivo del mero 2% dei treasuries. Senza contare la rivalutazione dell’immobile e la protezione dall’inflazione.

Intanto Apple ha aperto il nuovo showroom all’interno della bellissima Grand Central Station. Lo stile minimalista dell’azienda di Cupertino si inserisce perfettamente all’interno del vasto spazio aperto del salone della stazione ferroviaria. Un’accoppiata antico/moderno che attrae già una valanga di visitatori.
Si stima che solo questo punto vendita genererà vendite per $100 milioni quest’anno.

Situazione Mutui
Il fatto che i titoli di stato (treasury securities) siano comprati in grandi quantità da investitori che sono ancora incerti riguardo l’andamento dell’economia aiuta a mantenere i tassi dei mutui molto bassi. Infatti molti di questi strumenti finanziari sono legati fra di loro da contratto.
Esiste una buona fetta del mercato dei mutui che sta riprendendo a funzionare in maniera efficiente. I requisiti per i clienti rimangono più severi rispetto al passato in termini di credit rating, situazione finanziaria e liquidità necessaria per l’anticipo. Ma le barriere al finanziamento stanno diminuendo.
Se nel 2009 veniva richiesto un anticipo del 40% da banche private per erogare il mutuo adesso si è più vicini al 20% nella maggior parte dei casi.
Per ricevere mutui fino a $625.500 garantiti dagli organismi para statali Fannie Mae e Freddie Mac, il minimo credit score richiesto è 740.
Dall’altro lato la cartolarizzazione per mutui che eccedono queste cifre è ancora notevolmente ridotta e l’accesso ai cosiddetti mutui jumbo (sopra i $729.000) rimane limitato. Le banche sono più restie ad emettere mutui quando sono costrette a tenerli sul proprio bilancio piuttosto che rivenderli a terzi (attraverso la cartolarizzazione). Di conseguenza chi dispone della liquidità necessaria all’investimento in immobili di fascia media e lusso può contare di trovare meno concorrenti e spuntare un ottimo affare in questo momento.
L’importante nota positiva è che non esiste praticamente più il timore che determinate nuove costruzioni (condomini in genere) vengano stigmatizzate al punto tale che sia difficile venderle. Se il compratore è qualificato il mutuo si può ottenere.
A mio parere il mercato è sostenuto nella fascia inferiore e a volte inflazionato nella fascia ultra lusso. Cercando nel segmento medio (1 milione – 3 milioni) si possono trovare ottime occasioni.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sull’immobiliare a New York City, sarò lieto di rispondervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini