Vi ricordate cosa accadeva nel 2009? In quel mercato post crisi finanziaria, i venditori si trovarono costretti ad offrire al compratore incentivi di diversi tipi, come coprire una quota delle spese al rogito, per riuscire a vendere appartamenti che rimanevano più’ a lungo sul mercato in una situazione di calo generale dei prezzi.
No, non siamo vicini allo scenario del 2009, ma alcuni segmenti del mercato residenziale di NYC stanno cominciando a dare qualche segno di debolezza dopo più di 5 anni di crescita sostenuta dei valori. Ora i compratori hanno più carte da giocarsi, soprattutto nel segmento super lusso (oltre i $4 milioni).
Eccezion fatta per il segmento di mercato ribattezzato “affordable luxury”, da $1 a $3 milioni dove si osservano ancora offerte al rilancio. Quest’anno, per il momento, appartamenti nel segmento “affordable luxury” sono rimasti sul mercato in media per 26 settimane, mentre appartamenti nel segmento super lusso sono rimasti sul mercato in media per 50 settimane.

Ondata di nuovi prodotti sul mercato
Nel terzo trimestre di quest’anno l’offerta di nuovi condomini a Manhattan è cresciuta del 27%, per un totale di 973 appartamenti, rispetto al terzo trimestre 2015 (dati Miller Samuel). Stando al recente passo al quale gli appartamenti sono “assorbiti” dal mercato, entro la fine del 2017 si potrebbe prospettare una situazione con un eccesso di disponibilità di case pari a cinque anni (periodo necessario per vendere l’eccesso). Questo dato sta facendo sicuramente riflettere i costruttori che devono attrezzarsi per vendere i nuovi appartamenti in una situazione di aumentata competizione.
Anche il mercato dei palazzi dedicati agli affitti sta avendo una dinamica simile. Sia a Manhattan che a Brooklyn il numero di appartamenti sul mercato dedicati all’affitto è cresciuto del 30% dal settembre 2015 al settembre scorso; nel Queens del 17%. E la nuova ondata di palazzi “rentals” non è finita.
Nella zona di Downtown Brooklyn ci sono 23 palazzi in costruzione o recentemente ultimati per un totale di 7.500 unità (la maggior parte “rentals”) che saranno disponibili entro la fine del 2017; questo numero rappresenta un quinto di tutte le unità rentals in arrivo a NYC entro quella data.

Ci vuole più tempo
Secondo le analisi di Miller Samuel, a Manhattan gli appartamenti sono rimasti sul mercato, prima di essere venduti, per 79 giorni (81 a Brooklyn) nel terzo trimestre di quest’anno, un periodo dell’8,2% superiore rispetto al 2015.
Anche la percentuale di appartamenti non occupati (“vacancy rate”), per quanto riguarda il mercato degli affitti, ha raggiunto il livello più alto dal 2009: 1,8%, secondo dati Citi Habitats.

Impatto sul mercato degli affitti
Con l’offerta di appartamenti in espansione, a Manhattan palazzi dedicati ai solo affitti hanno offerto in media un incentivo di 1,2 mesi gratis ai nuovi inquilini lo scorso settembre; il numero di proprietari che offre incentivi è in aumento. In totale, lo scorso settembre, il 28% dei proprietari ha offerto qualche sorta di incentivo ai nuovi affittuari, il che rappresenta un aumento degli incentivi del 10% rispetto all’anno scorso. L’ultima volta che gli incentivi sono stati così alti fu nel 2010 quando un’ondata di condomini furono convertiti in “rentals”.
Incentivi come uno o più mesi di affitto gratis, costi di brokeraggio e credito al nuovo inquilino sono in fase crescente da quasi un anno ormai.
Dopo che i prezzi di affitto avevano rallentato il loro passo di crescita a partire dall’estate 2015, gli stessi hanno cominciato a calare lievemente quest’anno, per la prima volta dal 2014. Secondo Miller Samuel il prezzo mediano di un appartamento a Manhattan è calato dell’1,2% il settembre scorso rispetto al settembre 2015. Anche Brooklyn e Queens hanno fatto registrare leggeri cali negli scorsi mesi.