I numeri mostrano nella zona di Miami Beach un volume di vendite che è calato del 21 percento nel primo trimestre 2016 (dati Miller Samuel) rispetto al primo trimestre 2015. Anche il prezzo mediano è calato da $437,750 un anno fa a $408,750 dello scorso trimestre. Nello stesso periodo, il magazzino (ossia il numero di appartamenti in vendita) a Miami Beach è cresciuto del 33%. Dato il recente passo delle vendite, questa offerta sarebbe assorbita in 21 mesi.
Sulla terraferma (Miami città) il volume delle vendite è calato del 17.5% mentre il prezzo mediano è cresciuto un pochino da $393,343 l’anno scorso a $404,020 lo scorso trimestre. In questo caso l’offerta sarebbe assorbita in circa 10 mesi.
Se stai considerando un investimento a Miami, è il caso di tenere gli occhi aperti per cercare di sfruttare questa situazione.
Sia nel caso di Miami Beach che Miami città, è il segmento lusso ad essere colpito maggiormente. Questo momento di rallentamento non è una sorpresa e non creerà i problemi visti nel 2007-2009. Le ragioni sono note: la volatilità del mercato Sud Americano, incertezza in Cina e il dollaro forte hanno fatto diminuire il flusso di compratori stranieri. Tutto questo in combinazione con la costruzione di molti nuovi condomini ¬di lusso che aumentando l’offerta mettono pressione sui prezzi. Infatti se consideriamo la fascia lusso del top 10% del mercato: il prezzo medio è calato del 14,5% a $3,13 milioni. Il magazzino in questo caso è cresciuto del 58% contribuendo a un passo di assorbimento teorico di 3 anni e mezzo.
Nonostante ciò nuovi progetti continuano a essere annunciati. Il principale motivo per cui si scommette sulla crescita della Florida (e altri stati nel sud degli Stati Uniti per lo stesso motivo) è il flusso migratorio di lungo termine (principalmente interno al Paese) che ha portato la popolazione a crescere dai 10 milioni nel 1980 a 16 milioni nel 2000 a oltre 20 milioni di abitanti nel 2015. Per la prima volta in diversi anni nel 2015 la Florida ha attratto più nuovi abitanti della California.