L’ultima analisi prodotta dalla società di periti Miller Samuel sul secondo trimestre 2011 racconta che il mercato immobiliare di Manhattan ha il singhiozzo ma in generale si sta’ riprendendo, soprattutto per quanto riguarda alcune aree della città considerate “sempreverdi”.
Il volume di vendite è più o meno in linea con quello dello scorso anno. Da notare l’incremento del 10,7% del numero di vendite fra il primo ed il secondo trimestre di questo anno.
L’andamento è a spasimi. Un momento c’è molta attività e qualche settimana dopo, un calo; poi il ciclo si ripete.
Interessante il fatto che il 10,5% delle transazioni avvenute nel secondo trimestre 2011 sono state sopra il prezzo di listino, cosa che non succedeva da prima del crollo di Lehman Brothers.

Affitti
Visto che il mercato degli affitti si è ormai ripreso, i padroni degli immobili decidono sempre più spesso di rinnovare alcuni appartamenti (spesso quelli più mal messi) perché sono convinti che l’investimento ripagherà attraverso affitti più alti.
Fino a due anni fa si vedevano ancora molti incentivi proposti ai potenziali affittuari. Oggi questi incentivi sono quasi scomparsi totalmente, segno della ripresa.
Appartamenti prezzati correttamente, in praticamente tutte le zone di Manhattan, non rimangono sul mercato più di una settimana. E parlo anche di appartamenti che non sono esageratamente belli. Ad il giusto rapporto qualità/prezzo, si affitta quasi immediatamente soprattutto durante il periodo estivo.
Secondo il report della società Citi Habitats, l’affitto medio a Manhattan lo scorso maggio era inferiore al massimo raggiunto nel 2007 di solo 1,2%.
Di circa 6000 appartamenti presenti nel database della società, solo il 10% offriva incentivi lo scorso mese.
A maggior ragione appartamenti rimessi a nuovo si affittano più velocemente. Spesso un appartamento che rimaneva sul mercato per 3 o 4 settimane può essere affittato ad un prezzo 15% più alto ed in pochi giorni, dopo una ristrutturazione del bagno e della cucina.
I potenziali affittuari notano soprattutto la presenza di elettrodomestici in acciaio (il color bianco non sembra andare molto di moda) ed i ripiani in granito per quanto riguarda la cucina.

Vendite
La fase in cui i potenziali compratori cercavano di negoziare sconti del 25% o 30% rispetto al prezzo di listino appartiene al passato.
Adesso i venditori privati cominciano a diventare più sicuri delle loro possibilità e a volte non vogliono accettare la realtà che, per esempio, un simile appartamento, qualche piano più in alto, è stato venduto 5 mesi fa a $40,000 in meno rispetto a quanto si aspettano per il loro.
Il risultato è che, a volte, venditori non accettano offerte che sono perfettamente in linea con la situazione di mercato. Molti pensano che il valore di rivendita sarà di molto superiore all’attuale fra 3 o 4 anni.
Se per certi versi alcuni venditori si immaginano una situazione di mercato in loro favore non realistica, dall’altro lato ci sono zone della città dove appartamenti di una certa tipologia sono veramente molto richiesti e non c’è abbastanza offerta per soddisfare la domanda.
E’ il caso dell’Upper West Side, dove unità con 3 o più camere da letto, nella categoria lusso, scarseggiano. E’ proprio questa la tipologia di dove si assiste in alcuni casi a delle “guerre” di offerte da parte dei potenziali acquirenti che finiscono col pagare più del prezzo di listino.
Lo stesso non succede per appartamenti di dimensioni più piccole, dove notiamo più offerta disponibile; in questo caso è logico identificare opportunità di investimento perché sono proprio gli appartamenti più piccoli quelli sempre richiesti dai potenziali affittuari che in molti casi sono persone single a Manhattan.
Esperti nel settore delle case mono familiari (town houses) concordano nel dire che in questo caso è la fascia più bassa (sotto i $10 milioni) a muoversi molto di più velocemente della fascia alta. Interessante notare come la tendenza sia invertita rispetto agli appartamenti.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini