{"id":1727,"date":"2013-10-25T20:21:27","date_gmt":"2013-10-25T20:21:27","guid":{"rendered":"http:\/\/newyork.ravarealty.com\/?page_id=1727"},"modified":"2025-01-29T07:35:41","modified_gmt":"2025-01-29T12:35:41","slug":"comprare-casa-a-new-york","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/newyork.ravarealty.com\/it\/servizi\/comprare-casa-a-new-york\/","title":{"rendered":"Comprare casa a New York"},"content":{"rendered":"
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Comprare casa a New York<\/strong><\/h2>\n

Quanto segue si propone come una breve introduzione all\u2019investimento immobiliare a New York City. Gli argomenti sono trattati a livello sommario in maniera tale da dare un\u2019idea generale al lettore. Siamo a vostra disposizione per tutti gli approfondimenti del caso.<\/p>\n

Come vostro buyer broker accediamo, tramite appositi database, a tutti gli appartamenti in vendita che costituiscono la totalit\u00e0 dell’offerta. In un mercato vasto come quello di New York utilizzare un broker significa risparmiare tantissimo tempo nella selezione, avere pi\u00f9 informazioni e fare un acquisto informato e semplice. Fra i diversi servizi: il buyer broker prepara e presenta l’offerta al venditore, negozia il prezzo e le condizioni di vendita a favore del compratore ed invia i documenti necessari all’avvocato.<\/p>\n

Requisiti per investire negli Stati Uniti<\/strong><\/h5>\n

Non e’ necessario essere residenti negli Stati Uniti od avere un visto particolare per acquistare una propriet\u00e0 a New York.<\/p>\n

Il mercato immobiliare di NY \u00e8 molto trasparente, la tutela di acquirenti e venditori \u00e8 totale. La collaborazione fra agenzie immobiliari \u00e8 integrata nel mercato. Le linee guida dettate dal Real Estate Board of New York, l\u2019organismo regolatore, sono note ed accettate da tutti gli addetti ai lavori: ogni agenzia \u00e8 tenuta (come agente del venditore) a condividere le proprie propriet\u00e0 con il resto del mercato e viceversa (come agente del compratore) ha accesso a tutte le propriet\u00e0 in vendita.<\/p>\n

Il chiaro beneficio che deriva da questi meccanismi \u00e8 che il cliente ha bisogno di un solo intermediario per raggiungere in maniera efficiente tutto il mercato sia che si tratti di acquistare o di vendere.<\/p>\n

Un immobile messo in vendita da un’agenzia e’ acquistabile tramite un’altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, non ci sono “offerte speciali”.<\/p>\n

Qui a New York si tratta soprattutto di afferrare il buon affare non appena ci si renda conto di essere di fronte allo stesso, se non ci si muove in fretta il mercato se ne accorger\u00e0 prima di noi e qualcun\u2019altro ci batter\u00e0 sul tempo.<\/p>\n

A New York City<\/strong>, sono presenti due principali categorie secondo le quali si classificano gli appartamenti in termini puramente legali: condominium (detto condo) e co-operative (co-op). Le differenze fra le due sono sostanziali. Il condominum e\u2019 la tipologia di gran lunga preferibile quando si tratta di puro investimento.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column width=”2\/3″][vc_column_text]\n

Co-op<\/strong><\/h5>\n

Comprando in un co-op acquisite una quota, proporzionale alla grandezza dell\u2019appartamento, in una societ\u00e0 che a sua volta e\u2019 proprietaria dell\u2019immobile e ne diventate soci insieme ai vostri vicini. Invece di possedere un immobile, le vostre quote vi danno diritto ad un \u201ccontratto di locazione della propriet\u00e0\u201d.<\/p>\n

A New York la maggioranza degli edifici sono co-op. Essi sono amministrati da consigli d\u2019amministrazione (un po\u2019 come funziona in azienda), i quali prendono tutte le decisioni importanti riguardanti l\u2019edificio, stabiliscono regole e direttive. Inoltre, il consiglio approva ogni potenziale acquirente attraverso un\u2019intervista personale.<\/p>\n

Per vari motivi, non \u00e8 semplice per uno straniero acquistare un appartamento in un edificio co-op.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][vc_column width=”1\/3″ css=”.vc_custom_1537121578457{padding-top: 20px !important;}”]

<\/div><\/div>[\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]\n

L\u2019approvazione prevede un colloquio personale con il potenziale acquirente. Il processo pu\u00f2 richiedere settimane o mesi. La maggior parte dei co-op accetta solo acquirenti che lavorano a New York, che pagano le tasse negli Stati Uniti e che hanno buone referenze bancarie in America. La legge non prevede che si debbano fornire motivazioni del rifiuto di un potenziale acquirente.<\/p>\n

Il consiglio d\u2019amministrazione pu\u00f2 rifiutare di vendere senza alcuna spiegazione, dopo aver scrutinato tutte le vostre informazioni finanziarie.<\/p>\n

Spesso ci sono restrizioni sull\u2019ammontare del finanziamento che un acquirente pu\u00f2 utilizzare (per esempio, non pu\u00f2 essere superiore ad una determinata percentuale del valore dell\u2019immobile).<\/p>\n

Quasi tutti i co-op limitano la possibilit\u00e0 di subaffittare il vostro appartamento, rendendo cos\u00ec l\u2019 investimento meno redditizio.<\/p>\n

Se vendete (o affittate, nel caso ci\u00f2 sia permesso) un co-op, il vostro acquirente dovr\u00e0 essere sottoposto all\u2019approvazione del consiglio co-op, riducendo cos\u00ec il numero dei possibili compratori e, di conseguenza, il prezzo del vostro investimento.<\/p>\n

Per evitare speculazioni, ci sono spesso tasse sulla rivendita di un co-op.<\/p>\n

Vi sono poi ulteriori requisiti minimi di disponibilit\u00e0 liquida e in termini di assets richiesti all\u2019acquirente prima e dopo l\u2019acquisto che variano da stabile a stabile.<\/p>\n

Per tutti questi motivi e per altri che qui non sono trattati in ragione della sintesi, \u00e8 consigliabile evitare di comprare un co-op se si tratta di puro investimento. Questa tipologia di immobile dovrebbe essere destinata a prima casa o pied-\u00e0-terre.<\/p>\n

Condo<\/strong><\/h5>\n

Il condominio sta acquistando sempre pi\u00f9 popolarit\u00e0 ed \u00e8 la tipologia pi\u00f9 diffusa nelle nuove costruzioni ed in quelle di prossima realizzazione.<\/p>\n

I condo sono edifici nei quali si \u00e8 proprietari dell\u2019appartamento e della corrispondente quota di area comune. \u00c8 una tipica forma di propriet\u00e0 immobiliare come la conosciamo in Italia. A differenza dei co-op, nei condo non ci sono restrizioni su chi pu\u00f2 acquistare; sono benvenuti gli investitori stranieri, \u00e8 permesso usare la propriet\u00e0 come investimento, con la possibilit\u00e0 di darla in affitto senza limiti di tempo.<\/p>\n

Per amministrare l\u2019edificio, il condominio ha di solito un consiglio, un organo elettivo composto da proprietari e inquilini dell\u2019edificio. Esiste una procedura di approvazione di ogni potenziale acquirente da parte del consiglio, ma \u00e8 solo una formalit\u00e0.<\/p>\n

I condo sono pi\u00f9 facili da comprare e da vendere rispetto ai co-op. Di conseguenza, i condo sono l\u2019opzione pi\u00f9 interessante per i compratori esteri.<\/p>\n

Negli ultimi anni sono stati costruiti molti condo a New York. Molti vecchi edifici vengono restaurati e trasformati in condomini. Inoltre, molti condomini di recente costruzione beneficiano di sgravi fiscali a 10-25 anni, assicurando cos\u00ec un notevole risparmio in termini di costi mensili. In pi\u00f9, molti nuovi edifici offrono comfort eleganti e moderni, finestre a tutta parete, ristrutturazioni appena realizzate e servizi di alta qualit\u00e0.<\/p>\n

Townhouse (Brownstone che dir si voglia)<\/strong><\/h5>\n

Questa \u00e8 una terza tipologia di immobile, nel caso in cui siate interessati all\u2019acquisto di un\u2019intera palazzina.
\nLa townhouse \u00e8 un edificio indipendente; pu\u00f2 essere mono-familiare oppure diviso in 3, 4 o pi\u00f9 appartamenti. Spesso un giardino fa parte del lotto.
\nIn questo caso ovviamente non esiste un consiglio di amministrazione ed \u00e8 il proprietario che gestisce direttamente od attraverso i nostri servizi di gestione. Anche la vendita \u00e8 soggetta solamente ad approvazione del proprietario.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column width=”1\/3″ css=”.vc_custom_1537121592628{padding-top: 20px !important;}”]

<\/div><\/div>[\/vc_column][vc_column width=”2\/3″][vc_column_text]\n
Spese di gestione<\/strong><\/h5>\n

I costi mensili relativi alla gestione dell\u2019immobile sono suddivisi in due voci: le tasse di propriet\u00e0 e le spese di gestione e manutenzione delle parti comuni. In base al tipo e alla grandezza della propriet\u00e0, le tasse possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di dollari all\u2019anno. Allo stesso modo, anche le spese di gestione possono variare da trecento dollari fino ad alcune migliaia di dollari al mese, in base a tipologia e dimensioni della propriet\u00e0, alla posizione ed ai servizi presenti.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]\n

Spese di chiusura (al rogito) a carico dell\u2019acquirente<\/strong><\/h5>\n

Le spese a carico dell\u2019acquirente comprendono le spese legali, l\u2019imposta di registrazione, le tasse federali, statali e comunali. Devono essere pagate prima o al momento della chiusura della transazione e sono da aggiungere all\u2019acconto iniziale. Tenete presenti questi costi nella pianificazione di un acquisto. Di seguito, troverete una descrizione dettagliata delle spese.<\/p>\n

Solo se state comprando un condominio di nuova costruzione (a New York si dice \u201ccomprare da uno sponsor\u201d) o totalmente rinnovato (\u201cconversion\u201d), dovrete pagare: la tassa sul passaggio di propriet\u00e0 della citt\u00e0 di New York, pari all\u20191% per gli immobili fino a $499.999 e all\u20191,425% per quelli il cui valore \u00e8 superiore a $499.999; la tassa sul passaggio di propriet\u00e0 dello Stato di New York, pari allo 0,4% del prezzo di vendita ed inoltre bisogna aggiungere le spese legali del venditore pari a circa $1500-$2500.<\/p>\n

Se invece si parla di una rivendita di un appartamento in precedenza abitato da privato, i costi sopra citati sono a carico del venditore.<\/p>\n

\u00c8 essenziale stipulare l\u2019assicurazione sul titolo di propriet\u00e0 (Title Insurance) per proteggere i vostri diritti di propriet\u00e0 da pretese di terzi per tutta la durata del possesso. Il costo \u00e8 di circa $450 ogni $100.000 del prezzo dell\u2019immobile.
\nSe l\u2019immobile costa pi\u00f9 di $1.000.000, dovrete pagare anche la tassa di lusso (Mansion Tax), pari all\u20191% del prezzo dell\u2019immobile.<\/p>\n

Molti edifici richiedono il pagamento di spese aggiuntive, quali spese di registrazione: $200 in su; spese per l\u2019amministratore: $250-$500; cauzione: $500-$1500.
\n\u00c8 necessario rivolgersi a un avvocato per la revisione di tutti i documenti. Questa spesa va dai $2.500 ai $5.000, a seconda della complessit\u00e0 della transazione. Inoltre bisogna aggiungere le spese di registro, a partire da $500.<\/p>\n

In generale il gran totale delle spese di rogito si aggira intorno al 2,5%-4% massimo del prezzo dell\u2019immobile escludendo un eventuale mutuo.<\/p>\n

Se volete richiedere un mutuo per acquistare l\u2019immobile, le spese di chiusura aumentano. Le spese per l\u2019accensione del mutuo ipotecario variano dallo 0,5% al 3% del valore del prestito. Le spese relative al mutuo includono: la verifica dei diritti di pegno, pari a circa $300-$400; altre spese bancarie (deposito di garanzia, assicurazione del proprietario) per $400-$1200; l\u2019assicurazione del titolo del mutuo, che costa $200 ogni $100.000 del valore dell\u2019immobile; la tassa sul mutuo, pari all\u20191,8% del prestito, per prestiti inferiori a $499.999, e pari all\u20191,925%, per prestiti superiori a $499.999. Inoltre, dovrete pagare da $500 in su per la valutazione dell\u2019immobile, $30-$100 per il rapporto sulla solvibilit\u00e0 del richiedente, altri $500 e pi\u00f9 per la richiesta di mutuo. Infine, ci sono solitamente le spese legali della banca, di circa $1.000-$1.500.<\/p>\n

Procedure d\u2019acquisto<\/strong><\/h5>\n

Durante la fase di studio dell\u2019investimento e\u2019 consigliabile prendere contatto con l\u2019avvocato che vi seguir\u00e0 nel processo. Potrete sceglierne uno di vostra preferenza o lavorare con i nostri partners di fiducia. Similarmente se vorrete mettere a reddito l\u2019immobile sarete tenuti a redigere una dichiarazione del vostro reddito, in qual caso \u00e8 opportuno prendere contatto con un commercialista locale.<\/p>\n

Aprire un conto corrente negli Stati Uniti \u00e8 semplice. Questo \u00e8 il primo passo per trasferire in loco i fondi necessari all\u2019acquisto.<\/p>\n

Ogni acquisto comincia con la selezione. Dopo aver visto diversi immobili ed aver selezionato quello che preferite, la negoziazione comincer\u00e0 con un\u2019offerta da parte vostra. Questa offerta non \u00e8 vincolante, viene effettuata dal vostro broker che la sottopone al broker del venditore per iscritto o verbalmente; il tutto in buona fede, senza alcuna firma da parte vostra in questa fase. La negoziazione continua finch\u00e9 non si raggiunge un accordo sul prezzo d\u2019acquisto. Nel frattempo vi staremo sempre accanto e faremo del nostro meglio per farvi ottenere il migliore affare.<\/p>\n

Appena il venditore accetter\u00e0 l\u2019offerta, l\u2019agente o l\u2019avvocato del venditore invier\u00e0 il contratto (\u201cContract of Sale\u201d paragonabile al Compromesso in Italia) e il regolamento dell\u2019edificio all\u2019avvocato del compratore per la revisione. Solo una volta che il Contract of Sale \u00e8 stato firmato sia dal venditore sia dall\u2019 acquirente le parti sono legalmente vincolate l\u2019una con l\u2019altra.
\nIl vostro avvocato avr\u00e0 bisogno di 5-7 giorni lavorativi per esaminare il contratto (l\u2019avvocato del venditore vi dir\u00e0 quali sono i tempi massimi). Finch\u00e9 il contratto non sar\u00e0 firmato, il venditore pu\u00f2 decidere di continuare a mostrare l\u2019immobile e accettare un\u2019offerta pi\u00f9 alta. E\u2019 quindi buona cosa procedere alla revisione ed alla firma in tempi brevi per assicurarsi di aggiudicarsi l\u2019affare.<\/p>\n

Appena firmato il contratto bisogna versare un anticipo del 10%.<\/p>\n

A meno che non si stia comprando direttamente dal costruttore, il passaggio successivo alla firma del Contract of Sale consiste nella presentazione da parte dell\u2019acquirente dell\u2019 Application (letteralmente “domanda”) al Condominio.<\/p>\n

Con l\u2019Application l\u2019acquirente chiede la rinuncia (Waiver) al diritto di prelazione (Right of First Refusal) sull\u2019appartamento che desidera acquistare. Infatti, per legge, tutti i condomini hanno il diritto di prelazione sulle vendite all\u2019interno del Condominio. Per concedere la rinuncia a tale diritto viene chiesto agli aspiranti condomini di completare un questionario abbastanza complesso (che vi assisteremo nel completare nel modo pi\u00f9 semplice e rapido) e di produrre alcuni documenti contenenti informazioni sull\u2019acquirente quali dichiarazione dei redditi e qualche lettera di referenze. Questa regola esiste per permettere ad un altro condomino di impedire l\u2019arrivo di un nuovo vicino, considerato per qualunque motivo indesiderabile, acquistando l\u2019appartamento al suo posto. Non c\u2019e\u2019 pero\u2019 motivo di preoccuparsi, infatti il diritto di prelazione, anche se esistente in teoria, in pratica non viene mai esercitato. Ad ogni modo, anche se si tratta di nient\u2019altro che una noiosa formalit\u00e0, occorre dare con diligenza le informazioni richieste al fine di ottenere il Waiver, senza il quale non si pu\u00f2 procedere al passaggio di propriet\u00e0. La documentazione dell\u2019aspirante acquirente viene presentata al Board (il consiglio di amministrazione del condominio) il quale si riunisce per votare la rinuncia alla prelazione. Molti dei documenti da produrre per l\u2019Application possono tornare utili se l\u2019acquirente e\u2019 anche intenzionato a cercare di ottenere un mutuo da un istituto bancario per finanziare l\u2019acquisto dell\u2019immobile.<\/p>\n

Accenni riguardanti l\u2019aspetto legale della transazione<\/strong><\/h5>\n

Le modalit\u00e0 attraverso le quali si pu\u00f2 acquisire un immobile sono le seguenti:<\/p>\n

Acquisto tramite societ\u00e1 US (LLC o Corp.) controllata da una societ\u00e1 non-US;
\nAcquisto tramite US Limited Liability Company (LLC) di cui l\u2019investitore detiene le quote direttamente come persona fisica;
\nAcquisto tramite US Corporation (Corp.) di cui l\u2019investitore detiene le quote direttamente come persona fisica;
\nAcquisto come persona fisica.<\/p>\n

Occorre sottolineare che vi sono diverse varianti delle opzioni elencate sopra a seconda delle esigenze del cliente. Ogni soluzione ha pro e contro da valutare attentamente con il vostro avvocato, il quale vi potr\u00e0 consigliare anche riguardo la tassa di successione, argomento importante.<\/p>\n

Nello scegliere la modalit\u00e0 d\u2019acquisto bisogna tenere in conto i seguenti fattori:<\/p>\n

Nazionalit\u00e0 e residenza fiscale dell\u2019investitore;
\nSe l\u2019investimento sia \u201cresidenziale\u201d o \u201ccommerciale\u201d con costruzione e sviluppo progetti commerciali;
\nSe l\u2019investimento \u00e9 a lungo termine (superiore a 5 anni) o breve termine;
\nEt\u00e0 dell\u2019investitore;
\nSe la propriet\u00e0 sia puro investimento da mettere a reddito ovvero se l\u2019investitore intenda utilizzare la propriet\u00e0 a scopo personale;
\nEsigenza di responsabilit\u00e0 limitata (in particolare quando si intende affittare la propriet\u00e0);
\nValore complessivo dell\u2019investimento;
\nEsigenze di privacy\/anonimit\u00e0 e particolari esigenze fiscali;
\nDisponibilit\u00e0 a presentare dichiarazione dei redditi in USA;
\nSe si intende chiedere finanziamento in USA;
\nNumero di investitori e relazione\/parentela tra loro.<\/p>\n

L\u2019ultima fase nella compravendita di un immobile consiste nel Transfer of Deed (trasferimento del titolo di propriet\u00e0) dal venditore all’acquirente. Una volta che il Waiver e\u2019 stato rilasciato e dal controllo fatto per l\u2019emissione della Title Insurance non sono emerse irregolarit\u00e0 o fatti non dichiarati dal venditore, l\u2019acquirente trasferir\u00e0 il rimanente 90% del prezzo di acquisto sul conto fiduciario gestito dal proprio avvocato. A questo punto l\u2019avvocato si recher\u00e0 presso lo studio dell\u2019avvocato del venditore assieme al rappresentante della compagnia assicurativa che ha rilasciato la Title Insurance e, utilizzando i fondi trasferiti dall\u2019acquirente, pagher\u00e0 il saldo dovuto. In cambio del prezzo pattuito, l\u2019avvocato ricever\u00e0 il titolo di propriet\u00e0 ( Deed ) che la compagnia assicurativa, coordinandosi con l\u2019avvocato, provveder\u00e0 a far registrare presso gli uffici pubblici competenti assicurando cosi\u2019 all\u2019acquirente la piena propriet\u00e0 dell\u2019immobile. Per la stipula finale non \u00e8 necessaria la presenza dell\u2019acquirente il quale pu\u00f2 delegare al proprio avvocato anche il compimento di questa fase. Le deleghe possono essere rilasciate anche dall\u2019Italia e trasmesse a New York utilizzando i servizi notarili dei consolati americani all\u2019estero.<\/p>\n

Grazie per la vostra cortese attenzione. Siamo a disposizione per assistervi a 360 gradi e rispondere a tutte le vostre domande.<\/p>\n[\/vc_column_text]

 <\/div>[vc_column_text]\n

I quartieri di New York:<\/strong> Battery Park City<\/a> – Financial District<\/a> – Chinatown<\/a> – Little Italy<\/a> – Tribeca<\/a> – SoHo and Nolita<\/a> – Lower East Side<\/a> – East Village <\/a>– Greenwich Village<\/a> – Chelsea<\/a> – Gramercy and Flatiron<\/a> – Garment District<\/a> – Murray Hill<\/a> – Midtown East<\/a> – Midtown West<\/a> – Upper East Side<\/a> – Upper West Side<\/a> – East Harlem<\/a> – Harlem<\/a> – The Heights<\/a><\/em><\/p>\n

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\nComprare casa a New York
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