Nella sua ultima lettera ai suoi azionisti, Buffett ha citato un gruppo di negozi (retail strip) comprati nel 1993 e siti nel Greenwich Village come uno dei suoi migliori investimenti di lungo periodo.<\/p>\n
Quando l\u2019oracolo di Omaha decise di investire nel progetto, c\u2019erano graffiti sulle finestre dei 37 negozi e tutto era in saldo. La situazione non era delle pi\u00f9 rosee. La propriet\u00e0 sulla 8th street fra University Place e Broadway, con una porzione su 9th street, accoglieva un agglomerato di diversi commercianti che non avevano molto \u201csex appeal\u201d. Chi pagava di pi\u00f9 al piede quadrato\/anno, $12 in affitto, era Woolworth (ormai defunto).<\/p>\n
Balzando al giorno d\u2019oggi, la propriet\u00e0 grande 73.700 piedi quadrati (7.000 metri quadri circa), ribattezzata anche \u201cUniversity Walk\u201d, comprende oggi 29 negozi fra i quali ci sono nomi di catene nazionali di successo come Chipotle, Cosi, Staples e Duane Reade e nomi trendy come Crumbs e Knickerbocker Bar & Grill.<\/p>\n
L\u2019immobile ha creato negli anni un rendimento di 10 volte il contante investito ($8,2 milioni) nel 1993.<\/p>\n
L\u2019anno scorso Buffett ringrazi\u00f2 con una email il costruttore Larry Silverstein per averlo contattato al momento dell\u2019investimento per offrirgli una quota dello stesso. Ma furono altri partners nell\u2019investimento, la famiglia Rose, a trasformare il gruppo di negozi derelitti.<\/p>\n
L\u2019immobile nel 1991, il periodo del Savings and Loan Crisis, si presentava in stato precario. La societ\u00e0 che lo aveva in gestione era Brookhill Group la quale riporta che 30 dei 37 negozianti non pagavano l\u2019affitto all\u2019epoca.<\/p>\n
Ma nei due anni che portarono all\u2019asta del 1993 le cose cambiarono; tutti i negozianti pagavano l\u2019affitto, l\u2019introito era raddoppiato e il 57% dei contratti di locazione era stato rinnovato, esteso o rinegoziato.<\/p>\n
Quindi l\u2019acquisizione del 1993 per un valore totale di $20,2 milioni con una componente di equity di $8,2 milioni. La famiglia Rose intervenne nella gestione delle locazioni e la famiglia Malkin nella gestione dell\u2019immobile. Gli altri, incluso Buffett, rimasero investitori passivi.<\/p>\n
Ma nonostante ci\u00f2 la propriet\u00e0 aveva bisogno di una bella ripulita. Nel tempo, e con pazienza, i nostri investitori hanno aspettato il momento del rinnovo delle locazioni per costringere i negozianti a migliorare l\u2019aspetto dei singoli negozi se volevano rimanere, altrimenti: fuori!<\/p>\n
Presto i prezzi di locazione arrivarono a $75-$100 al piede quadrato\/anno. Il mix di locatari miglior\u00f2 quindi sempre di pi\u00f9, grazie alla selettivit\u00e0 dei nuovi padroni.<\/p>\n
Una bella storia immobiliare insomma.<\/p>\n
Alla fine della sua lettera ai suoi azionisti Buffett dice che i suoi partners nell\u2019investimento hanno fatto un ottimo lavoro nel gestire la riabilitazione dell\u2019immobile e che lui personalmente non l\u2019ha ancora visitato!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Nella sua ultima lettera ai suoi azionisti, Buffett ha citato un gruppo di negozi (retail strip) comprati nel 1993 e siti nel Greenwich Village come uno dei suoi migliori investimenti di lungo periodo.
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