Le statistiche dicono che nel quarto trimestre 2011 il prezzo mediano di un appartamento venduto a Manhattan \u00e8 stato $855.000, un incremento dell\u20191,2% rispetto allo stesso periodo nel 2010 (dati Miller Samuel).<\/p>\n
Il flusso di stranieri che comprano casa a New York rimane solido; molti considerano l\u2019investimento in America ed in special modo New York come pi\u00f9 sicuro rispetto ad un investimento nel proprio Paese.
\nLe vendite hanno visto un incremento negli scorsi mesi a livello di contratti preliminari firmati. In Dicembre il numero \u00e8 salito del 9% rispetto al mese precedente; in Novembre l\u2019incremento rispetto ad Ottobre era stato 7%.<\/p>\n
Titoli di Stato: un confronto con il Mattone
\nStoricamente gli investitori istituzionali scelgono di \u201cparcheggiare\u201d il loro denaro in titoli di stato (treasury notes), se hanno un profilo di rischio molto basso, oppure negli immobili, se desiderano un rendimento superiore.
\nSecondo la societ\u00e0 Real Capital Analytics, la differenza fra le due tipologie d\u2019investimento in termini di rendimento \u00e8 la pi\u00f9 grande fatta registrare negli ultimi dieci anni. In particolare c\u2019\u00e8 stato un picco in Settembre (questi i dati pi\u00f9 recenti) quando il rendimento dei titoli di stato a 10 anni era attorno il 2% mentre il rendimento del settore immobiliare a livello nazionale era intorno il 7,1%.
\nCon l\u2019inflazione al 3,9% (nei 12 mesi fino lo scorso settembre), i titoli di stato rappresentano un rendimento negativo in termini reali.
\nAd un tratto l\u2019immobile diventa molto pi\u00f9 appetibile date le condizioni del mercato del debito.
\nManhattan pu\u00f2 essere paragonata ad un titolo di stato in versione immobiliare dato che \u00e8 un mercato meno rischioso di tanti altri e dove c\u2019\u00e8 sempre una forte domanda. Per ci\u00f2 i rendimenti qui sono leggermente pi\u00f9 bassi rispetto ad altri mercati. Nonostante questo il rendimento di 5,42% offerto dal settore immobiliare commerciale a Manhattan \u00e8 molto pi\u00f9 competitivo del mero 2% dei treasuries. Senza contare la rivalutazione dell\u2019immobile e la protezione dall\u2019inflazione.<\/p>\n
Intanto Apple ha aperto il nuovo showroom all\u2019interno della bellissima Grand Central Station. Lo stile minimalista dell\u2019azienda di Cupertino si inserisce perfettamente all\u2019interno del vasto spazio aperto del salone della stazione ferroviaria. Un\u2019accoppiata antico\/moderno che attrae gi\u00e0 una valanga di visitatori.
\nSi stima che solo questo punto vendita generer\u00e0 vendite per $100 milioni quest\u2019anno.<\/p>\n
Situazione Mutui
\nIl fatto che i titoli di stato (treasury securities) siano comprati in grandi quantit\u00e0 da investitori che sono ancora incerti riguardo l\u2019andamento dell\u2019economia aiuta a mantenere i tassi dei mutui molto bassi. Infatti molti di questi strumenti finanziari sono legati fra di loro da contratto.
\nEsiste una buona fetta del mercato dei mutui che sta riprendendo a funzionare in maniera efficiente. I requisiti per i clienti rimangono pi\u00f9 severi rispetto al passato in termini di credit rating, situazione finanziaria e liquidit\u00e0 necessaria per l\u2019anticipo. Ma le barriere al finanziamento stanno diminuendo.
\nSe nel 2009 veniva richiesto un anticipo del 40% da banche private per erogare il mutuo adesso si \u00e8 pi\u00f9 vicini al 20% nella maggior parte dei casi.
\nPer ricevere mutui fino a $625.500 garantiti dagli organismi para statali Fannie Mae e Freddie Mac, il minimo credit score richiesto \u00e8 740.
\nDall\u2019altro lato la cartolarizzazione per mutui che eccedono queste cifre \u00e8 ancora notevolmente ridotta e l\u2019accesso ai cosiddetti mutui jumbo (sopra i $729.000) rimane limitato. Le banche sono pi\u00f9 restie ad emettere mutui quando sono costrette a tenerli sul proprio bilancio piuttosto che rivenderli a terzi (attraverso la cartolarizzazione). Di conseguenza chi dispone della liquidit\u00e0 necessaria all\u2019investimento in immobili di fascia media e lusso pu\u00f2 contare di trovare meno concorrenti e spuntare un ottimo affare in questo momento.
\nL\u2019importante nota positiva \u00e8 che non esiste praticamente pi\u00f9 il timore che determinate nuove costruzioni (condomini in genere) vengano stigmatizzate al punto tale che sia difficile venderle. Se il compratore \u00e8 qualificato il mutuo si pu\u00f2 ottenere.
\nA mio parere il mercato \u00e8 sostenuto nella fascia inferiore e a volte inflazionato nella fascia ultra lusso. Cercando nel segmento medio (1 milione \u2013 3 milioni) si possono trovare ottime occasioni.<\/p>\n
Anche per questa volta \u00e8 tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sull\u2019immobiliare a New York City, sar\u00f2 lieto di rispondervi.<\/p>\n
Un caro saluto,
\nRiccardo Ravasini<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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