Attraverso i dati del Dipartimento del Lavoro dello Stato di New York, impariamo che tra febbraio e maggio di questo anno sono stati creati nello Stato 6,800 posti di lavoro solamente nel settore finanziario.
Come sappiamo è proprio questo settore a trainare New York City; e le stime di disoccupazione in questo particolare caso si sono dimostrate più atroci della realtà che ha visto fermarsi il tasso di disoccupazione prima del previsto ed invertire rotta.

Mansion Tax
Questa famigerata tassa, pari all’uno percento del valore della proprietà, introdotta nel 1989 dal Governatore Mario Cuomo, è imposta quando viene venduto un immobile che supera il $ milione.
Secondo voi chi fra il compratore ed il venditore la vuole pagare? Bravi, nessuno.
In molti casi data la situazione di mercato attuale, se si tratta di un nuovo palazzo, il costruttore offre al compratore di coprire questo costo in modo tale da fare risultare un buon prezzo al metro quadro nei registri del catasto, invece di scontare il prezzo dell’immobile.
Se invece si tratta di un venditore privato la battaglia con la razionalità si fa dura ed a volte non si raggiunge un accordo proprio per questo magro 1%.
Il risultato è che brokers e venditori tendono a prezzare gli immobili in vendita in modo tale da chiudere appena sotto questa soglia.
La statistica mostra chiaramente che fra il 2005 ed il 2010 ci sono state 1755 vendite a Manhattan fra $975,000 ed $1M mentre nello stesso periodo le vendite fra $1M ed $1,025,000 sono state solo 311.

Il giornalista Adam Pincus (The Real Deal)  riferisce che esperti della locazione commerciale sono abbastanza contenti in questo periodo data una discreta attività.
Un’azienda nel settore dell’abbigliamento si sta interessando a 500,000 piedi quadrati di spazio all’interno dell’Empire State building.
Anche Downtown, la zona con più problemi per l’alto tasso di spazi commerciali sfitti, ha fatto registrare in luglio un aumento mensile degli spazi affittati che è il superiore degli ultimi tre anni.

Avevo già citato in un precedente articolo come l’opinione dei compratori possa influenzare un progetto “in fieri”, ovvero portando un costruttore a modificare i piani e le piante degli appartamenti dopo la costruzione del progetto.
Un altro uso dell’occhio del compratore attento riguarda il controllo dell’offerta on-line.
Succede che a volte brokers di un nuovo progetto utilizzino le stesse fotografie per esemplificare appartamenti che in realtà sono differenti. Spesso questa usanza è accettata se effettivamente gli appartamenti hanno la stessa pianta, quindi di fatto quasi identici, solo localizzati a piani differenti.
Se il fenomeno però succede per le rivendite e per appartamenti non identici, il cliente si arrabbia e può capitare che ponga i suoi commenti poco cordiali sui siti utilizzati dal broker per far pubblicità alla proprietà, e a ragione.
Il livello di trasparenza in questo mercato può essere un’arma a doppio taglio se un cliente ha delle richieste eccessive e finisce con l’inalberarsi e commentare negativamente ed a volte insultare sul web l’operato dell’agente, che magari a volte è stato solo un poco inefficiente.
La realtà è che, a livello personale, tocco con mano ogni giorno la grande professionalità delle persone che lavorano in questo settore a NYC e sono fiero di fare parte di questo mercato. Certo, qualche mela marcia c’è sempre, anche nella Grande Mela.

Una brutta notizia per chi vuole costruire a NYC è una buona notizia per chi è interessato ad investire nel prodotto finito.
Sì, il settore delle costruzioni è in severa difficoltà, nei mesi passati sono stati rilasciati pochi permessi per nuovi progetti ed ancora meno hanno cominciato i lavori di costruzione; le aziende di costruzione lavorano secondo l’usanza di offrire al socio finanziatore un prezzo inferiore al costo sapendo che si creeranno inevitabilmente ritardi e costi addizionali che li porteranno al profitto.
In altri casi si fanno offerte su dei disegni di progetti non totalmente completati.
Questi i problemi legati a procedure non efficienti; oltre alla scarsità di lavoro in generale.
Quali riflessioni sono possibili sul fatto che non si costruisca molto oggi?
Manhattan, per esempio, come sappiamo è uno spazio limitato con una generale tendenza ad avere molto più prodotto “vecchio” piuttosto che nuove costruzioni; le nuove costruzioni piacciono a tutti e saranno tendenzialmente più rivendibili fra 5 anni rispetto al prodotto “vecchio” e sono oggi vendute a buon prezzo. Ciò, credetemi, non durerà a lungo. Si nota già una tendenza alla riduzione della disponibilità di prodotti di prima qualità. Una sostanziale risalita dei prezzi può non essere molto lontana.

Un altro dato che mostra un ritorno ad un buon livello di attività e’ quello riferito da Paul Massey dell’azienda Massey Knakal che si occupa principalmente di seguire transazioni di intere palazzine.
Paul dice: “Durante la prima metà del 2010 ci sono state 230 transazioni di edifici a Manhattan, un + 87 percento rispetto alla prima metà del 2009 ma ancora lontano dalla prima metà del 2007, siamo ancora a – 61 percento per quanto riguarda il volume di transazioni rispetto a quel periodo”.

Ed anche per oggi è tutto.
Non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini