Comprare casa a New York

Quanto segue si propone come una breve introduzione all’investimento immobiliare a New York City. Gli argomenti sono trattati a livello sommario in maniera tale da dare un’idea generale al lettore. Siamo a vostra disposizione per tutti gli approfondimenti del caso.

Requisiti per investire negli Stati Uniti

Non e’ necessario essere residenti negli Stati Uniti od avere un visto particolare per acquistare una proprietà a New York.

Il mercato immobiliare di NY è molto trasparente, la tutela di acquirenti e venditori è totale. La collaborazione fra agenzie immobiliari è integrata nel mercato. Le linee guida dettate dal Real Estate Board of New York, l’organismo regolatore, sono note ed accettate da tutti gli addetti ai lavori: ogni agenzia è tenuta (come agente del venditore) a condividere le proprie proprietà con il resto del mercato e viceversa (come agente del compratore) ha accesso a tutte le proprietà in vendita.

Il chiaro beneficio che deriva da questi meccanismi è che il cliente ha bisogno di un solo intermediario per raggiungere in maniera efficiente tutto il mercato sia che si tratti di acquistare o di vendere.

Un immobile messo in vendita da un’agenzia e’ acquistabile tramite un’altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, non ci sono “offerte speciali”.

Qui a New York si tratta soprattutto di afferrare il buon affare non appena ci si renda conto di essere di fronte allo stesso, se non ci si muove in fretta il mercato se ne accorgerà prima di noi e qualcun’altro ci batterà sul tempo.

A New York City, sono presenti due principali categorie secondo le quali si classificano gli appartamenti in termini puramente legali: condominium (detto condo) e co-operative (co-op). Le differenze fra le due sono sostanziali. Il condominum e’ la tipologia di gran lunga preferibile quando si tratta di puro investimento.

Co-op

Comprando in un co-op acquisite una quota, proporzionale alla grandezza dell’appartamento, in una società che a sua volta e’ proprietaria dell’immobile e ne diventate soci insieme ai vostri vicini. Invece di possedere un immobile, le vostre quote vi danno diritto ad un “contratto di locazione della proprietà”.

A New York la maggioranza degli edifici sono co-op. Essi sono amministrati da consigli d’amministrazione (un po’ come funziona in azienda), i quali prendono tutte le decisioni importanti riguardanti l’edificio, stabiliscono regole e direttive. Inoltre, il consiglio approva ogni potenziale acquirente attraverso un’intervista personale.

Per vari motivi, non è semplice per uno straniero acquistare un appartamento in un edificio co-op.

L’approvazione prevede un colloquio personale con il potenziale acquirente. Il processo può richiedere settimane o mesi. La maggior parte dei co-op accetta solo acquirenti che lavorano a New York, che pagano le tasse negli Stati Uniti e che hanno buone referenze bancarie in America. La legge non prevede che si debbano fornire motivazioni del rifiuto di un potenziale acquirente.

Il consiglio d’amministrazione può rifiutare di vendere senza alcuna spiegazione, dopo aver scrutinato tutte le vostre informazioni finanziarie.

Spesso ci sono restrizioni sull’ammontare del finanziamento che un acquirente può utilizzare (per esempio, non può essere superiore ad una determinata percentuale del valore dell’immobile).

Quasi tutti i co-op limitano la possibilità di subaffittare il vostro appartamento, rendendo così l’ investimento meno redditizio.

Se vendete (o affittate, nel caso ciò sia permesso) un co-op, il vostro acquirente dovrà essere sottoposto all’approvazione del consiglio co-op, riducendo così il numero dei possibili compratori e, di conseguenza, il prezzo del vostro investimento.

Per evitare speculazioni, ci sono spesso tasse sulla rivendita di un co-op.

Vi sono poi ulteriori requisiti minimi di disponibilità liquida e in termini di assets richiesti all’acquirente prima e dopo l’acquisto che variano da stabile a stabile.

Per tutti questi motivi e per altri che qui non sono trattati in ragione della sintesi, è consigliabile evitare di comprare un co-op se si tratta di puro investimento. Questa tipologia di immobile dovrebbe essere destinata a prima casa o pied-à-terre.

Condo

Il condominio sta acquistando sempre più popolarità ed è la tipologia più diffusa nelle nuove costruzioni ed in quelle di prossima realizzazione.

I condo sono edifici nei quali si è proprietari dell’appartamento e della corrispondente quota di area comune. È una tipica forma di proprietà immobiliare come la conosciamo in Italia. A differenza dei co-op, nei condo non ci sono restrizioni su chi può acquistare; sono benvenuti gli investitori stranieri, è permesso usare la proprietà come investimento, con la possibilità di darla in affitto senza limiti di tempo.

Per amministrare l’edificio, il condominio ha di solito un consiglio, un organo elettivo composto da proprietari e inquilini dell’edificio. Esiste una procedura di approvazione di ogni potenziale acquirente da parte del consiglio, ma è solo una formalità.

I condo sono più facili da comprare e da vendere rispetto ai co-op. Di conseguenza, i condo sono l’opzione più interessante per i compratori esteri.

Negli ultimi anni sono stati costruiti molti condo a New York. Molti vecchi edifici vengono restaurati e trasformati in condomini. Inoltre, molti condomini di recente costruzione beneficiano di sgravi fiscali a 10-25 anni, assicurando così un notevole risparmio in termini di costi mensili. In più, molti nuovi edifici offrono comfort eleganti e moderni, finestre a tutta parete, ristrutturazioni appena realizzate e servizi di alta qualità.

Townhouse (Brownstone che dir si voglia)

Questa è una terza tipologia di immobile, nel caso in cui siate interessati all’acquisto di un’intera palazzina.
La townhouse è un edificio indipendente; può essere mono-familiare oppure diviso in 3, 4 o più appartamenti. Spesso un giardino fa parte del lotto.
In questo caso ovviamente non esiste un consiglio di amministrazione ed è il proprietario che gestisce direttamente od attraverso i nostri servizi di gestione. Anche la vendita è soggetta solamente ad approvazione del proprietario.

Spese di gestione

I costi mensili relativi alla gestione dell’immobile sono suddivisi in due voci: le tasse di proprietà e le spese di gestione e manutenzione delle parti comuni. In base al tipo e alla grandezza della proprietà, le tasse possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di dollari all’anno. Allo stesso modo, anche le spese di gestione possono variare da trecento dollari fino ad alcune migliaia di dollari al mese, in base a tipologia e dimensioni della proprietà, alla posizione ed ai servizi presenti.

Spese di intermediazione immobiliare

L’acquirente NON paga alcuna commissione al proprio broker ne a quello del venditore: il prezzo include le commissioni che sono totalmente a carico del venditore. L’acquirente ha solo vantaggi ad utilizzare un proprio intermediario che svolge un ruolo essenziale nella selezione dell’offerta. Come vostro buyer broker accediamo, tramite appositi database, a tutti gli appartamenti in vendita che costituiscono la totalità dell’offerta. In un mercato vasto come quello di New York utilizzare un broker significa risparmiare tantissimo tempo nella selezione, avere più informazioni e fare un acquisto informato e semplice. Fra i diversi servizi: il buyer broker prepara e presenta l’offerta al venditore, negozia il prezzo e le condizioni di vendita a favore del compratore ed invia i documenti necessari all’avvocato.

Spese di chiusura (al rogito) a carico dell’acquirente

Le spese a carico dell’acquirente comprendono le spese legali, l’imposta di registrazione, le tasse federali, statali e comunali. Devono essere pagate prima o al momento della chiusura della transazione e sono da aggiungere all’acconto iniziale. Tenete presenti questi costi nella pianificazione di un acquisto. Di seguito, troverete una descrizione dettagliata delle spese.

Solo se state comprando un condominio di nuova costruzione (a New York si dice “comprare da uno sponsor”) o totalmente rinnovato (“conversion”), dovrete pagare: la tassa sul passaggio di proprietà della città di New York, pari all’1% per gli immobili fino a $499.999 e all’1,425% per quelli il cui valore è superiore a $499.999; la tassa sul passaggio di proprietà dello Stato di New York, pari allo 0,4% del prezzo di vendita ed inoltre bisogna aggiungere le spese legali del venditore pari a circa $1500-$2500.

Se invece si parla di una rivendita di un appartamento in precedenza abitato da privato, i costi sopra citati sono a carico del venditore.

È essenziale stipulare l’assicurazione sul titolo di proprietà (Title Insurance) per proteggere i vostri diritti di proprietà da pretese di terzi per tutta la durata del possesso. Il costo è di circa $450 ogni $100.000 del prezzo dell’immobile.
Se l’immobile costa più di $1.000.000, dovrete pagare anche la tassa di lusso (Mansion Tax), pari all’1% del prezzo dell’immobile.

Molti edifici richiedono il pagamento di spese aggiuntive, quali spese di registrazione: $200 in su; spese per l’amministratore: $250-$500; cauzione: $500-$1500.
È necessario rivolgersi a un avvocato per la revisione di tutti i documenti. Questa spesa va dai $2.500 ai $5.000, a seconda della complessità della transazione. Inoltre bisogna aggiungere le spese di registro, a partire da $500.

In generale il gran totale delle spese di rogito si aggira intorno al 2,5%-4% massimo del prezzo dell’immobile escludendo un eventuale mutuo.

Se volete richiedere un mutuo per acquistare l’immobile, le spese di chiusura aumentano. Le spese per l’accensione del mutuo ipotecario variano dallo 0,5% al 3% del valore del prestito. Le spese relative al mutuo includono: la verifica dei diritti di pegno, pari a circa $300-$400; altre spese bancarie (deposito di garanzia, assicurazione del proprietario) per $400-$1200; l’assicurazione del titolo del mutuo, che costa $200 ogni $100.000 del valore dell’immobile; la tassa sul mutuo, pari all’1,8% del prestito, per prestiti inferiori a $499.999, e pari all’1,925%, per prestiti superiori a $499.999. Inoltre, dovrete pagare da $500 in su per la valutazione dell’immobile, $30-$100 per il rapporto sulla solvibilità del richiedente, altri $500 e più per la richiesta di mutuo. Infine, ci sono solitamente le spese legali della banca, di circa $1.000-$1.500.

Procedure d’acquisto

Durante la fase di studio dell’investimento e’ consigliabile prendere contatto con l’avvocato che vi seguirà nel processo. Potrete sceglierne uno di vostra preferenza o lavorare con i nostri partners di fiducia. Similarmente se vorrete mettere a reddito l’immobile sarete tenuti a redigere una dichiarazione del vostro reddito, in qual caso è opportuno prendere contatto con un commercialista locale.

Aprire un conto corrente negli Stati Uniti è semplice. Questo è il primo passo per trasferire in loco i fondi necessari all’acquisto.

Ogni acquisto comincia con la selezione. Dopo aver visto diversi immobili ed aver selezionato quello che preferite, la negoziazione comincerà con un’offerta da parte vostra. Questa offerta non è vincolante, viene effettuata dal vostro broker che la sottopone al broker del venditore per iscritto o verbalmente; il tutto in buona fede, senza alcuna firma da parte vostra in questa fase. La negoziazione continua finché non si raggiunge un accordo sul prezzo d’acquisto. Nel frattempo vi staremo sempre accanto e faremo del nostro meglio per farvi ottenere il migliore affare.

Appena il venditore accetterà l’offerta, l’agente o l’avvocato del venditore invierà il contratto (“Contract of Sale” paragonabile al Compromesso in Italia) e il regolamento dell’edificio all’avvocato del compratore per la revisione. Solo una volta che il Contract of Sale è stato firmato sia dal venditore sia dall’ acquirente le parti sono legalmente vincolate l’una con l’altra.
Il vostro avvocato avrà bisogno di 5-7 giorni lavorativi per esaminare il contratto (l’avvocato del venditore vi dirà quali sono i tempi massimi). Finché il contratto non sarà firmato, il venditore può decidere di continuare a mostrare l’immobile e accettare un’offerta più alta. E’ quindi buona cosa procedere alla revisione ed alla firma in tempi brevi per assicurarsi di aggiudicarsi l’affare.

Appena firmato il contratto bisogna versare un anticipo del 10%.

A meno che non si stia comprando direttamente dal costruttore, il passaggio successivo alla firma del Contract of Sale consiste nella presentazione da parte dell’acquirente dell’ Application (letteralmente “domanda”) al Condominio.

Con l’Application l’acquirente chiede la rinuncia (Waiver) al diritto di prelazione (Right of First Refusal) sull’appartamento che desidera acquistare. Infatti, per legge, tutti i condomini hanno il diritto di prelazione sulle vendite all’interno del Condominio. Per concedere la rinuncia a tale diritto viene chiesto agli aspiranti condomini di completare un questionario abbastanza complesso (che vi assisteremo nel completare nel modo più semplice e rapido) e di produrre alcuni documenti contenenti informazioni sull’acquirente quali dichiarazione dei redditi e qualche lettera di referenze. Questa regola esiste per permettere ad un altro condomino di impedire l’arrivo di un nuovo vicino, considerato per qualunque motivo indesiderabile, acquistando l’appartamento al suo posto. Non c’e’ pero’ motivo di preoccuparsi, infatti il diritto di prelazione, anche se esistente in teoria, in pratica non viene mai esercitato. Ad ogni modo, anche se si tratta di nient’altro che una noiosa formalità, occorre dare con diligenza le informazioni richieste al fine di ottenere il Waiver, senza il quale non si può procedere al passaggio di proprietà. La documentazione dell’aspirante acquirente viene presentata al Board (il consiglio di amministrazione del condominio) il quale si riunisce per votare la rinuncia alla prelazione. Molti dei documenti da produrre per l’Application possono tornare utili se l’acquirente e’ anche intenzionato a cercare di ottenere un mutuo da un istituto bancario per finanziare l’acquisto dell’immobile.

Accenni riguardanti l’aspetto legale della transazione

Le modalità attraverso le quali si può acquisire un immobile sono le seguenti:

Acquisto tramite societá US (LLC o Corp.) controllata da una societá non-US;
Acquisto tramite US Limited Liability Company (LLC) di cui l’investitore detiene le quote direttamente come persona fisica;
Acquisto tramite US Corporation (Corp.) di cui l’investitore detiene le quote direttamente come persona fisica;
Acquisto come persona fisica.

Occorre sottolineare che vi sono diverse varianti delle opzioni elencate sopra a seconda delle esigenze del cliente. Ogni soluzione ha pro e contro da valutare attentamente con il vostro avvocato, il quale vi potrà consigliare anche riguardo la tassa di successione, argomento importante.

Nello scegliere la modalità d’acquisto bisogna tenere in conto i seguenti fattori:

Nazionalità e residenza fiscale dell’investitore;
Se l’investimento sia “residenziale” o “commerciale” con costruzione e sviluppo progetti commerciali;
Se l’investimento é a lungo termine (superiore a 5 anni) o breve termine;
Età dell’investitore;
Se la proprietà sia puro investimento da mettere a reddito ovvero se l’investitore intenda utilizzare la proprietà a scopo personale;
Esigenza di responsabilità limitata (in particolare quando si intende affittare la proprietà);
Valore complessivo dell’investimento;
Esigenze di privacy/anonimità e particolari esigenze fiscali;
Disponibilità a presentare dichiarazione dei redditi in USA;
Se si intende chiedere finanziamento in USA;
Numero di investitori e relazione/parentela tra loro.

L’ultima fase nella compravendita di un immobile consiste nel Transfer of Deed (trasferimento del titolo di proprietà) dal venditore all’acquirente. Una volta che il Waiver e’ stato rilasciato e dal controllo fatto per l’emissione della Title Insurance non sono emerse irregolarità o fatti non dichiarati dal venditore, l’acquirente trasferirà il rimanente 90% del prezzo di acquisto sul conto fiduciario gestito dal proprio avvocato. A questo punto l’avvocato si recherà presso lo studio dell’avvocato del venditore assieme al rappresentante della compagnia assicurativa che ha rilasciato la Title Insurance e, utilizzando i fondi trasferiti dall’acquirente, pagherà il saldo dovuto. In cambio del prezzo pattuito, l’avvocato riceverà il titolo di proprietà ( Deed ) che la compagnia assicurativa, coordinandosi con l’avvocato, provvederà a far registrare presso gli uffici pubblici competenti assicurando cosi’ all’acquirente la piena proprietà dell’immobile. Per la stipula finale non è necessaria la presenza dell’acquirente il quale può delegare al proprio avvocato anche il compimento di questa fase. Le deleghe possono essere rilasciate anche dall’Italia e trasmesse a New York utilizzando i servizi notarili dei consolati americani all’estero.

Grazie per la vostra cortese attenzione. Siamo a disposizione per assistervi a 360 gradi e rispondere a tutte le vostre domande.

I quartieri di New York: Battery Park City – Financial District – Chinatown – Little Italy – Tribeca – SoHo and Nolita – Lower East Side – East Village – Greenwich Village – Chelsea – Gramercy and Flatiron – Garment District – Murray Hill – Midtown East – Midtown West – Upper East Side – Upper West Side – East Harlem – Harlem – The Heights

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